Пресс-архив · Luxury Immobiliare
Выверенные цены, взыскательный спрос
Итоги летнего сезона и перспективы рынка Форте-дей-Марми с Фабрицио Дзанетти.
ИЗБИРАТЕЛЬНЫЕ ЦЕНЫ, ТРЕБОВАТЕЛЬНЫЙ СПРОС
ИТОГИ И РАЗМЫШЛЕНИЯ В КОНЦЕ ЛЕТА В ФОРТЕ-ДЕЙ-МАРМИ С ФАБРИЦИО ДЗАНЕТТИ
Мы вновь приехали в Форте-дей-Марми, чтобы встретиться с успешным риелтором и застройщиком Фабрицио Дзанетти и приятно побеседовать с этим профессионалом: небольшое путешествие по богатому и разнообразному миру элитной недвижимости, с итогами, анализом и интересными наблюдениями о только что завершившемся лете в Форте-дей-Марми. И с внимательным взглядом в будущее.
Дзанетти, начнём с вопроса, который в конце сезона задают все: каким на самом деле было лето в Форте-дей-Марми?
Это было менее демонстративное и более избирательное лето. В августе — меньше привычного наплыва отдыхающих, в остальные недели — больше внимания к качеству предложения. Спрос был, но сосредоточился на «правильных» домах: узнаваемый адрес, цельный проект, удобные открытые пространства и настоящая приватность. Всё остальное замедлилось: когда рынок становится избирательным, цены неизбежно тоже становятся избирательными.
Кто же тогда хорошо продавал?
Тот, кто был готов по всем направлениям: по самому объекту (готовый и цельный дом), по документам (безупречное соответствие нормам) и по позиционированию (цена, соответствующая реальным альтернативам). Виллы премьер-класса в районах Roma Imperiale и Centro, а также часть объектов в Vittoria Apuana удержали цену, если были хорошо спроектированы и готовы к использованию. Там, где не хватало сада, тишины или удачной планировки, переговоры затягивались и требовали либо доработок, либо ремонта.
Кстати о тишине: повлияли ли постановления, ограничения на мероприятия на пляже и «запретительство» на состоятельную аудиторию?
Клиент класса люкс не ищет ночной клуб под окнами: он предпочитает порядок, безопасность, приватность и тщательно продуманное культурное и гастрономическое предложение. Регуляторная среда, если правильно её преподнести, защищает бренд Forte. Репутационный риск возникает лишь тогда, когда транслируется сообщение «одни запреты»: его нужно уравновешивать, напоминая, что здесь есть элегантные вечера, искусство и премиальные услуги. Иными словами: меньше шума, больше содержания. Именно этого требует самый верхний сегмент спроса.
Как должна развиваться коммуникация в Форте-дей-Марми?
Огромный поток гостей, не говорящих по-итальянски, делает необходимой систематическую коммуникацию на английском языке (журналы, программы концертов, календари мероприятий, указатели, официальные сайты и социальные сети). Сегодня значительная часть местной информации представлена только на итальянском: иностранные гости даже не листают журналы, потому что не могут разобраться в содержании, теряя канал, который мог бы направить их к нужным услугам, необходимым специалистам и лучшим местам для вечернего отдыха. В других люксовых направлениях английский — стандарт; нам следует поступать так же, как минимум обеспечив двуязычие. Языковое обновление принесло бы больше контактов, больше деловых возможностей и более комфортный опыт для всех.
Куда сегодня перемещается стоимость в Форте-дей-Марми?
Roma Imperiale остаётся иконой. Но карта желаний расширяется: Centro рядом с морем — для тех, кто хочет ходить пешком до пляжа и рынка; лучшие улицы Vittoria Apuana — для семей и любителей садов; тихие вторые линии — в нескольких кварталах от пляжа. Такие районы, как Caranna и Vaiana, дают возможности тем, кто инвестирует в проект: индивидуальная реконструкция меняет восприятие ценности сильнее, чем простое расстояние до моря.
«Индивидуальный» — слово, которое часто звучит в разговоре. Какие характеристики действительно формируют цену в 2025–26 годах?
Сегодня стоимость складывается из вполне конкретных составляющих. Всё начинается с действительно удобного сада — глубокого, затенённого и визуально приватного; продолжается обжитым открытым пространством — крытыми террасами, перголами, летней кухней, дорожками, которые остаются сухими, — и хорошо интегрированным бассейном, включая все разрешения. Внутри важны акустический комфорт и изоляция, ненавязчивая автоматизация и выразительные материалы: натуральный камень, качественно обработанное дерево, сочетающиеся металлы. С практической точки зрения большое значение имеют внутренний паркинг как минимум на два автомобиля и зарядная станция для электромобиля, реальная энергоэффективность, продуманная планировка (плавно организованная дневная зона, хозяйская спальня-сьют, равноценные гостевые спальни) и, прежде всего, безупречное соответствие градостроительным, кадастровым и инженерным нормам. Когда всё это есть, цена удерживается; если чего-то не хватает, «скидка» — не любезная уступка, а простое приведение воспринимаемой ценности в соответствие.
А что происходит с ценами?
Важнее не сама цифра, а разница между запрашиваемой ценой и воспринимаемой стоимостью. В престижных районах разрыв сокращался, когда объект был готов и целостен; в других местах он увеличивался, пока продавец не приводил цену или спецификацию в соответствие. Урок прост: запросить — не значит получить.
При этом нужно признать, что определённое снижение произошло и в продажах, и в аренде. Это явление мы наблюдаем также в высокой моде и у крупных люксовых брендов: состоятельный клиент требует соответствия между запрашиваемой ценой и воспринимаемой ценностью. Продавцам нужно быть более готовыми к диалогу: иногда они отклоняют серьёзные предложения, словно это игра, считая само собой разумеющимся, что «рано или поздно» кто-то придёт и заплатит цену, установленную «по наитию». Но рынок не работает по наитию: он рационален, особенно когда речь идёт о сделках на 7–15 миллионов (и выше). Серьёзное предложение следует внимательно рассматривать; в противном случае многие объекты надолго остаются на рынке из-за взаимной неспособности правильно оценить их стоимость.
Как изменились переговоры?
Меньше эмоций, больше метода. Сегодня покупатель хочет комплексную проверку: техническую и документальную, а также оценку капитальных затрат (CAPEX) для возможных работ (сроки, поставки, разрешения). Он запрашивает реалистичные графики и названия подрядчиков и поставщиков. Продавец, который приходит с готовым досье на дом — корректными планами, документами о соответствии и актами, — сокращает сроки и защищает цену.
Добавлю: замедление, которое мы наблюдали в аренде и в некоторых сделках купли-продажи, имеет много причин, но одна весит больше остальных — длительные сроки получения разрешений. Часто даже небольшие несоответствия, которые нужно устранить до подписания нотариального акта, способны заблокировать сделку или растянуть её на полгода, вплоть до года; это отпугивает потенциальных покупателей и делает переговоры более жёсткими.
Разрешения и стройки: чего ожидать после лета?
Осень — идеальное время для открытия новых строительных площадок, создания бассейнов и садов, ремонта крыш и фасадов, замены окон и дверей. Прежде всего нужны разрешения: именно планирование согласований определяет календарь стройки. Здесь нельзя импровизировать. Затем — цепочка поставок: мрамор, окна на заказ и наружное освещение необходимо заказывать заранее, резервируя производственные и доставочные слоты. Наконец, координация проекта: расстояние между красивым рендером и действительно готовым домом называется управлением проектом. Там, где координации нет, сроки и расходы растут; там, где она обеспечена, объект сдаётся качественно и вовремя — обычно к весне.
Каковы итоги по строительству?
Для нас они положительные. Нам повезло работать с постоянными клиентами: они часто покупают через нас и почти всегда поручают нам также полную реконструкцию — вплоть до меблировки.
При этом у Форте-дей-Марми двойственное отношение к стройкам: все хотят новые и прекрасные виллы, но не всегда готовы принять, что ради их строительства по улицам должны проходить экскаваторы, грузовики и тяжёлая техника. Определённые неудобства неизбежны: шум, движение транспорта. Но это цена обновления: представьте, если бы Форте навсегда осталось среди вилл 1960-х годов.
Иногда ситуацию усугубляют избыток правил и недостаток терпимости — настоящая «гонка жалоб»: некоторые, едва приехав из мегаполиса, при первом звуке газонокосилки звонят в полицию. Нужно взаимопонимание: развитие сообщества зависит также от тех, кто инвестирует и строит. А о работе муниципальных органов я скажу так: давайте сократим сроки вдвое. Мы расплачиваемся за годы нехватки персонала; необходима специальная команда, чтобы ликвидировать накопившиеся дела и выдавать разрешения за несколько недель. Это была бы позитивная революция: больше операций, инвестиций и рабочих мест. Представьте, если бы стало известно, что в Форте-дей-Марми разрешение на собственную виллу можно получить за 60 дней: всё изменилось бы — и к лучшему.
Какую роль играет аренда высокого класса?
Здесь роскошь не гонится за доходностью. Профессиональное управление в течение 8–10 недель в году помогает покрывать расходы, не меняя характер объекта. В этом сегменте важен не объём, а забота: гостей тщательно отбирают, предоставляют гостиничные услуги, а дом содержат благодаря своевременному профилактическому обслуживанию. Прежде всего это выбор образа жизни, а не стратегия, ориентированная на доходность.
Итальянские и международные клиенты: кто обеспечивал движение рынка?
Я вижу три группы покупателей. Итальянцы, стремящиеся к «повышению класса», которые хорошо знают Форте и теперь ищут качественный рывок: больше зелени, тишины и комфорта. Состоятельные международные покупатели — из США, Швейцарии, Северной Европы и стран Персидского залива — с чрезвычайно высокими требованиями к отделке и услугам. И те, кто возвращается с оси Милан–Эмилия–Лигурия, сочетая семейное использование с очень тщательно организованным краткосрочным пребыванием. Но всех их объединяет одно: для них время — настоящая валюта, и они вкладывают его только в дома, которые действительно работают.
Каков ваш прогноз для рынка недвижимости Форте-дей-Марми в 2026 году?
В базовом сценарии я вижу стабильные цены в «премьерных» районах, с небольшой устойчивостью: готовые и качественно выполненные дома будут по-прежнему регулярно продаваться; там же, где есть пробелы в качестве — незавершённые проекты, слабая отделка или неидеальные документы, — я ожидаю период корректировки. Главные риски связаны с медленной выдачей разрешений, изменениями правил, создающими неопределённость, и, в более широком плане, с макроэкономической нестабильностью. Возможный рост появится, если стройки будут хорошо организованы — с точными сроками и убедительными спецификациями, — а территория будет позитивно рассказывать о себе: о культуре, ресторанах и премиальных услугах. В таком случае международный спрос укрепится и сможет увеличить объёмы, а выборочно — и цены.
Практический совет тому, кто продаёт уже завтра утром
Три слова: порядок, согласованность, координация. Приведите документы в порядок, займитесь садом и освещением. И поручите координацию одному ответственному лицу: показы, запросы, бумаги — всё должно проходить через него. Тогда цена будет не пожеланием, а следствием.
А тому, кто покупает?
Выберите два-три микрорайона и обратитесь к специалистам, которые думают не только о расходах, но и о сроках. Если подходящему объекту требуется финальный штрих, уже сейчас закрепите поставщиков, если хотите завершить работы весной. В Форте настоящая роскошь — это дом, который возвращает вам время.
REAL ESTATE ADVISOR
Via Mazzini, 115 Forte dei Marmi 391 3301873 www.realestateversilia.com