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Prezzi selettivi, domanda esigente
Bilanci di fine estate e prospettive del mercato di Forte dei Marmi con Fabrizio Zanetti.
Bilanci di fine estate e prospettive del mercato di Forte dei Marmi con Fabrizio Zanetti.
Luxury Immobiliare racconta “Prezzi selettivi, domanda esigente” attraverso interviste, progetti e immagini dell’archivio editoriale di Real Estate Advisor e Roma Imperiale Luxury Services. Il testo italiano riproduce il contenuto leggibile della pubblicazione originale.
BILANCI E CONSIDERAZIONI DI FINE-ESTATE A FORTE DEI MARMI CON FABRIZIO ZANETTI
Fabrizio Zanetti, Roma Imperiale Luxury Services e Real Estate Advisor Siamo di nuovo tornati in quel di Forte dei Marmi, a trovare l’immobiliarista e costruttore di successo Fabrizio Zanetti, disquisendo piacevolmente con il professionista: un piccolo viaggio nel ricco e variegato mondo del luxury immobiliare, con bilanci, analisi e interessanti considerazioni sull’appena trascorsa estate di Forte dei Marmi. E con uno sguardo attento al futuro.
Zanetti, partiamo dalla domanda che tutti si fanno a fine stagione: com’è andata davvero l’estate a Forte dei Marmi
È stata un’estate meno “gridata” e più selettiva. Meno affollamento rituale ad agosto, più attenzione alla qualità del prodotto nelle altre settimane. La domanda c’è stata, ma si è concentrata sulle case “giuste”: indirizzo riconoscibile, progetto coerente, spazi esterni fruibili e privacy reale. Il resto ha rallentato: quando il mercato seleziona, inevitabilmente anche i prezzi diventano selettivi.
Quindi chi ha venduto bene?
Chi è arrivato pronto sul prodotto (immobile finito e coerente), sui documenti (conformità impeccabili) e posizionamento (prezzo allineato alle alternative reali). Le ville “prime” a Roma Imperiale e Centro, e una parte di Vittoria Apuana, se ben progettate e pronte all’uso, hanno tenuto il prezzo. Dove mancavano giardino, silenzio o layout, la trattativa si è allungata e ha chiesto o adeguamenti o lavori.
A proposito di silenzio: ordinanze, limiti agli eventi in spiaggia, “proibizionismo”… hanno inciso sul pubblico alto-spendente?
Il cliente luxury non cerca la discoteca sotto casa: predilige ordine, sicurezza, privacy e un’offerta culturale e gastronomica curata. La cornice regolatoria, se ben comunicata, protegge il brand Forte. Il rischio reputazionale c’è solo quando passa il messaggio “solo divieti”: va bilanciato ricordando che qui trovi serate eleganti, arte, servizi premium. In sintesi: meno rumore, più sostanza. È quello che la domanda top ci chiede.
Come dovrebbe evolvere la comunicazione a Forte dei Marmi
L’enorme affluenza di ospiti che non parlano italiano rende indispensabile una comunicazione sistematica in inglese (riviste, programmi di concerti, calendari eventi, segnaletica, siti e social istituzionali). Oggi molta comunicazione locale è solo in italiano: gli ospiti stranieri non sfogliano neppure le riviste perché non riescono a decifrare i contenuti, perdendo un canale che potrebbe guidarli verso i servizi giusti, i professionisti di cui hanno bisogno, i luoghi migliori dove passare la serata. In altre mete del lusso, l’inglese è lo standard: qui dovremmo fare lo stesso, almeno bilingue. Un upgrade linguistico porterebbe più connessioni, più affari e un’esperienza migliore per tutti.
Dove si muove oggi il valore a Forte dei Marmi
Roma Imperiale resta l’icona. Ma vediamo una mappa del desiderio che si allarga: Centro a ridosso del mare per il “walk-to-beach/market”, Vittoria Apuana nelle vie migliori per famiglie e giardini, e seconde file silenziose a pochi isolati dalla spiaggia. Zone come Caranna e Vaiana offrono opportunità a chi investe in progetto: la ristrutturazione sartoriale cambia la percezione di valore più della distanza secca dal mare.
“Sartoriale” è una parola che torna spesso. Quali caratteristiche fanno veramente prezzo nel 2025–26?
Il valore oggi si costruisce con ingredienti molto concreti. Parte tutto da un giardino davvero fruibile, con profondità, ombra e privacy visiva; prosegue con un outdoor abitabile — porticati, pergole, una cucina esterna, percorsi che restano asciutti — e con una piscina ben integrata, autorizzazioni comprese. Dentro, contano il comfort acustico e l’isolamento, una domotica discreta e materiali che parlano: pietre naturali, legni ben trattati, metalli coerenti. Sul piano pratico, fanno la differenza un parcheggio interno con almeno due posti e la colonnina per l’auto elettrica, un’efficienza energetica reale, un layout intelligente (zona giorno fluida, suite padronale, camere ospiti equivalenti) e, soprattutto, conformità urbanistica, catastale e impiantistica senza ombre. Quando questi elementi ci sono, il prezzo tiene; se mancano, lo “sconto” non è una gentile concessione: è semplicemente un riequilibrio del valore percepito.»
E sul fronte prezzi?
Più che il numero secco, conta il delta tra il richiesto e il percepito. Nelle aree prime, il differenziale si è ridotto quando il prodotto era pronto e coerente; altrove si è allargato finché il venditore non ha riallineato prezzo o capitolato. La lezione è semplice: chiedere non è ottenere. Detto questo, bisogna ammettere che c’è stata una certa flessione sia nelle compravendite sia negli affitti. È un fenomeno che vediamo anche nell’alta moda e nei grandi brand del lusso: il cliente alto-spendente pretende coerenza tra prezzo richiesto e valore percepito. Serve più disponibilità da parte dei venditori: a volte si rifiutano offerte importanti come fosse un gioco, dando per scontato che “prima o poi” arriverà qualcuno al prezzo stabilito “a sentimento”. Ma il mercato non funziona a sentimento: è razionale, soprattutto quando parliamo di transazioni da 7 a 15 milioni (e oltre). Se l’offerta è seria, va valutata con attenzione; altrimenti molti immobili restano a lungo sul mercato, per una sorta di incapacità reciproca di pesare correttamente il valore.
Come sono cambiate le trattative
Meno emozione, più metodo. Oggi l’acquirente vuole due diligence integrata: tecnica, documentale e CAPEX stimato per eventuali lavori (tempi, forniture, permessi). Chiede cronoprogrammi credibili e nomi di imprese e fornitori. Il venditore che arriva con il fascicolo casa pronto — planimetrie corrette, conformità, atti — accorcia i tempi e difende il prezzo. E aggiungo: il rallentamento che abbiamo visto negli affitti e in alcune compravendite ha molte cause, ma una pesa più delle altre: le lunghe tempistiche autorizzative. Spesso bastano piccole difformità da sanare prima del rogito per bloccare una transazione o dilatarla semestri, fino a un anno: questo scoraggia i potenziali acquirenti e irrigidisce le trattative. Permessi e cantieri: cosa aspettarsi dopo l’estate L’autunno è la finestra ideale per l’apertura di nuovi cantieri e per la realizzazione di piscine, giardini, rifacimento di tetti e facciate, sostituzione di infissi. In primo luogo ci sono i permessi: la pianificazione autorizzativa detta il calendario del cantiere. Non è materia su cui improvvisare. Poi la catena di fornitura: marmi, infissi su misura e illuminazione da esterno vanno ordinati con largo anticipo, prenotando slot di produzione e consegna. Infine la regia del progetto, la distanza tra un bel render e una casa davvero finita si chiama project management. Dove la regia manca, tempi e costi lievitano; dove è presidiata, la consegna arriva bene e nei tempi, tipicamente entro la primavera.
Bilancio del cantiere?
Per noi è positivo. Abbiamo la fortuna di lavorare con clienti fidelizzati: spesso acquistano tramite noi e, quasi sempre, ci affidano anche il rifacimento completo — fino agli arredi. Detto questo, Forte dei Marmi ha un rapporto ambivalente con i cantieri: tutti vogliono ville nuove e bellissime, ma non sempre si accetta che, per costruirle, passino escavatori, camion, mezzi pesanti. Qualche disagio c’è: rumore, traffico, è inevitabile. Ma è il prezzo del rinnovamento: immaginate se il Forte fosse rimasta ferma alle ville anni ’60. A volte pesa l’eccesso di regolamenti e una scarsa tolleranza (la “gara agli esposti”): c’è chi, appena arrivato dalla metropoli, al primo rumore di tagliaerba chiama i vigili. Serve comprensione reciproca: lo sviluppo di una comunità passa anche da chi investe e costruisce. E sulla pubblica amministrazione dico: dimezziamo i tempi. Si scontano anni di carenza di personale: servirebbe una task force per azzerare l’arretrato e portare i rilasci in poche settimane. Sarebbe una rivoluzione positiva: più operazioni, più investimenti, più occupazione. Immaginate se passasse la notizia che a Forte dei Marmi in 60 giorni ottieni il permesso per la tua villa: cambierebbe tutto, e in meglio.
Affitti di fascia alta: che ruolo hanno Qui il lusso non insegue la resa. Una gestione professionale, 8–10 settimane l’anno, aiuta a sostenere i costi senza snaturare la proprietà. In questo segmento non si gioca sui volumi ma sulla cura: si selezionano gli ospiti, si offrono servizi da albergo e si mantiene la casa con una manutenzione preventiva e puntuale. È, prima di tutto, una scelta di stile più che una strategia orientata al rendimento. Clienti italiani e internazionali: chi ha trainato Vedo tre famiglie di acquirenti. Gli italiani in “upgrade”, che il Forte lo conoscono bene e oggi cercano un salto di qualità: più verde, più silenzio, più comfort. Gli internazionali altospendenti — Stati Uniti, Svizzera, Nord Europa, Paesi del Golfo — con aspettative altissime su finiture e servizi. E poi i rientranti dall’asse Milano–Emilia–Liguria, che alternano l’uso familiare a uno short stay molto curato. Tutti, però, hanno un tratto in comune: per loro il tempo è la vera moneta e lo investono solo in case che funzionano davvero.»
Qual è la tua previsione per il mercato immobiliare di Forte dei Marmi nel 2026 Nello scenario di base vedo i prezzi nelle zone “prime” stabili, con una lieve tenuta: le case già pronte e ben fatte continueranno a scambiarsi con regolarità; dove invece ci sono gap di qualità (progetti incompleti, finiture deboli, documenti non perfetti) prevedo un periodo di assestamento. I rischi principali sono rappresentati dalla lentezza nel rilascio dei permessi, cambi di regole che creano rumore e, sullo sfondo, l’incertezza macroeconomica. Il possibile upside arriva se i cantieri sono gestiti bene (tempi certi, capitolati credibili) e se il territorio comunica in positivo — cultura, ristorazione, servizi premium. In quel caso la domanda internazionale si consolida e può spingere volumi e, in modo selettivo, anche i prezzi.
Un consiglio pratico a chi vende domani mattina Tre parole: ordine, coerenza, regia. Sistemate i documenti, curate giardino e luce. E affidate la regia a un referente unico: visite, richieste, carte — tutto deve passare da lì. Così il prezzo non è un auspicio, ma una conseguenza.
E a chi compra?
Selezionate due/tre micro-zone e fatevi seguire da esperti che ragionano di tempi oltre che di costi. Se l’immobile giusto richiede un tocco finale. Bloccate i fornitori adesso se volete consegna a primavera. Al Forte, il vero lusso è una casa che vi restituisce tempo. Forte dei Marmi
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